Comprar una propiedad por diseño (VEFA) en Marruecos: ventajas, garantías legales y cómo proteger su dinero

Vender propiedades sobre plano, también conocido como “compra sobre diseño” (VEFA - Vente en l'État Futur d'Achèvement), es una de las formas más comunes de adquirir vivienda en Marruecos. Esta fórmula permite al comprador obtener una propiedad a estrenar a un precio inferior al del mercado, pero requiere conocimiento legal para evitar sorpresas.

Si está pensando en reservar un apartamento o villa que aún está en construcción, aquí tiene todo lo que necesita saber para garantizar sus derechos y el éxito de su inversión.

1. ¿Por qué mucha gente prefiere comprar antes que diseñar (VEFA)?

Comprar una propiedad antes de que finalice su construcción ofrece una serie de atractivas ventajas:

Precios competitivos: El precio de la propiedad al inicio del proyecto suele ser entre un 10% y un 20% menor en comparación con su precio una vez finalizadas las obras.

Flexibilidad en el desempeño: No pague el monto total en una sola suma. Más bien, la prestación se divide en cuotas vinculadas al avance de las obras (por ejemplo: al momento de la reserva, al finalizar los cimientos, al colocar el techo, al momento de la entrega).

Posibilidad de modificación (Sur-mesure): La compra anticipada te da la oportunidad de negociar con el promotor inmobiliario para modificar el diseño interior, como cambiar la división de habitaciones o elegir la calidad de los azulejos y la pintura.

2. Marco legal: ¿Cómo protege VEFA al comprador?

Para evitar problemas de fraude o retraso en la entrega, el legislador marroquí estableció una estricta ley (Ley 107.12) que enmarca este proceso e impone garantías al promotor inmobiliario:

Contrato de cesión (Contrat de réservation): Un documento inicial que le garantiza la reserva de la propiedad, y el promotor no tiene derecho a solicitar un anticipo superior al 5% del valor total en esta etapa.

Garantía bancaria de impago (Garantie d'achèvement): Esta es la garantía más importante que debes pedir. Obliga al banco a devolverle su dinero o financiar la finalización del proyecto en caso de que el promotor inmobiliario quiebre o detenga la construcción.

El contrato inicial (Contrat préliminaire): lo firma un notario después de obtener el permiso de construcción y especifica con precisión el precio de venta, las especificaciones de la propiedad y la fecha de entrega.

3. Medidas prácticas para evitar el riesgo de retrasos

A pesar de las garantías legales, el retraso en la entrega sigue siendo la mayor preocupación. Para reducir este riesgo:

Elija un promotor inmobiliario confiable: investigue la historia de la empresa, compruebe sus proyectos anteriores y su compromiso con las fechas de entrega y la calidad de la construcción.

Verifique el permiso de construcción: No firme ningún contrato inicial ni pague grandes sumas de dinero antes de estar seguro de que el proyecto realmente cuenta con un permiso de construcción de las autoridades competentes.

Incluir una cláusula penal: Asegúrate de que el contrato incluya una multa por retraso pagada por el agente inmobiliario en caso de que se supere la fecha de entrega acordada (claramente escrita en el contrato).

4. Recibir la propiedad (La Liveraison)

Cuando finalicen las obras y el promotor obtenga un permiso de residencia (Permis d'habiter), se le invitará a inspeccionar la propiedad. No firme el informe de recepción final y no realice el pago final hasta que esté completamente seguro de que la propiedad se ajusta a las especificaciones mencionadas en el contrato y está libre de defectos (grietas, plomería o problemas eléctricos).

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